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Le PTZ ou PTX+ : un prêt à 0% d’intérêt

Pour permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire, l'Etat finance des dispositifs d'aide pour l'accession à la propriété. Parmi ces aides figure le prêt à taux zéro (PTZ). Comme son nom l'indique, il s'agit d'un prêt sans intérêt mais également sans frais de dossier. Le montant du prêt à taux zéro dépend de l'endroit où s'effectue l'achat. Cependant, son montant est toujours plafonné à 40% du coût de l'opération, hors frais de notaire. Un prêt bancaire classique ou/et un autre prêt aidé (prêt d'accession sociale ou prêt conventionné par exemple) prennent le relais. Le remboursement du prêt à taux zéro débute 5 à 15 ans après l'acquisition et pour une durée totale d'emprunt allant de 20 à 25 ans, selon la situation de l'emprunteur.

Revendre son logement pour en acheter un nouveau est une opération courante. Se pose alors la question du financement du nouvel achat. En effet, le prix de vente sert à régler en partie ou totalement le prix de la nouvelle maison ou du nouvel appartement. Malheureusement, vente et achat se font rarement de manière simultanée. Les banques ont donc créé un produit de financement spécifique pour répondre à cette difficulté : le prêt relais.

Le principe du prêt relais

Le prêt relais sert à financer l'achat de sa nouvelle résidence en attendant la vente de l'ancienne. Il évite d'avoir à brader son bien immobilier pour faire coïncider date d'achat et date de vente. De plus, si l'ancien prêt d'accession à la propriété n'est pas encore totalement remboursé, le prêt relais évite de cumuler remboursement de l'ancien prêt et remboursement du nouveau prêt.

Ce prêt de transition est souscrit pour une durée courte allant de 12 à 24 mois. Avant son échéance, il est remboursé par anticipation et sans frais supplémentaire, dès que des acquéreurs ont été trouvés. Le prêt relais est une avance de trésorerie. Le montant de cette avance est limité. Elle dépend de la valeur du bien occupé au moment de la souscription de cet emprunt à court terme.

Actuellement, le marché immobilier est propice à ce type de montage financier, puisque les taux sont bas et les ventes dans l'ancien se font relativement facilement.

Le montant maximum d'un prêt relais

Pour obtenir un crédit de transition, il faut présenter à son établissement financier une estimation de son bien immobilier actuel réalisée par un professionnel, une agence immobilière par exemple. Le montant de l'avance n'est que partiel et se situe entre 60% et 80%, selon le profil du client.

La marge restante est une sécurité pour la banque mais également pour les propriétaires. En effet, si le bien ne trouve pas acquéreur, ils seront obligés de baisser le prix de vente. Ils ne peuvent pas attendre que le marché immobilier soit plus favorable, puisqu'ils ont déjà acheté un nouveau logement. En cas de difficulté pour vendre dans un délai de deux ans, l'emprunteur doit contacter sa banque pour négocier une prolongation exceptionnelle de l'avance de trésorerie.

Le prêt à taux fixe est un prêt dont le taux est fixé à la souscription de l'emprunt. Il est surtout utilisé pour les prêts à long terme (plus de 15 ans).

L'avantage du prêt à taux fixe

Choisir un taux fixe pour son projet immobilier, c’est tabler sur la sécurité. Vous connaissez dès le départ votre effort de remboursement. Pourtant, prêt fixe ne signifie pas forcément mensualités fixes (même si c’est en effet le cas de figure le plus simple : taux fixe à échéances constantes). En effet, il est tout à fait possible de prévoir des échéances progressives ou de moduler ses échéances, pour faire face à une baisse ou à une augmentation de revenu.

Dans tous les cas, en situation de fortes baisses des taux, vous pouvez essayer de renégocier votre taux de crédit avec l'établissement bancaire. Il est également possible de procéder à un remboursement anticipé partiel ou total.

L'inconvénient du prêt à taux fixe

En premier lieu, le taux d'intérêt d'un prêt à taux fixe est le plus souvent plus élevé que celui d'un prêt à taux variable.

En cas de baisse des taux, vous ne profiterez pas des conditions de marché plus favorables. Même si la banque accepte de revoir votre taux d'emprunt à titre commercial, vous allez payer des frais de dossier parfois dissuasifs. Si vous remboursez par anticipation suite à la vente de votre bien, ou suite à la souscription d'un prêt à des conditions plus avantageuses auprès d'une autre banque, les pénalités sont parfois conséquentes. Il est d’ailleurs judicieux d’anticiper une éventuelle renégociation et de la faire chiffrer par le prêteur.

Le prêt à taux variable également nommé prêt à taux révisable est adossé à un indice, en général l'Euribor. Le taux d'intérêt est révisé chaque année, le plus souvent à sa date anniversaire, en fonction de l'évolution de cet indice. Cette révision entraîne une modification des mensualités et/ou de la durée de remboursement.

Les avantages du prêt à taux variable

Le taux d'intérêt d'un prêt à taux variable est toujours plus faible à la souscription que celui d'un prêt à taux fixe. De plus, en cas de baisse des taux, l'emprunteur bénéficie de cette conjoncture favorable. La plupart du temps, il peut également rembourser sans frais son emprunt.

Les inconvénients du prêt à taux variable

L'inconvénient du prêt à taux révisable est son incertitude. De plus, certains établissements bancaires proposent un taux d'appel très bas, qui augmente fortement lors de la première révision du taux. Pour éviter ce piège, l'emprunteur a intérêt à étudier attentivement la fiche d'informations standardisée européenne détaillée. En effet, cette fiche mentionne la valeur de l'index de référence à la date de souscription. D’autre part, pour pallier le risque encouru d’élévation du taux d’emprunt, il est recommandé d’envisager le prêt à taux révisable pour une courte durée (moins de 7 ans) ou bien dans le cas où les emprunteurs disposent des ressources suffisantes pour assumer des variations de mensualités conséquentes. Dans la même optique, on contractera un crédit à taux révisable plutôt pour une résidence secondaire que pour son habitation principale. Il est enfin possible, si la clause a été prévue au contrat, de faire évoluer le prêt d’un taux variable à un taux fixe.

Pour limiter les risques de voir le coût du crédit s'envoler, des mécanismes de régulation existent. Le plus courant est le taux capé ou prêt à taux révisable sécurisé. La révision du taux continue à se faire annuellement mais avec un plafond. Ce dernier déterminé à la signature du contrat est, la plupart du temps, fixé de 1 à 3% du taux de départ. En échange de cette sécurité, le taux d'intérêt de départ du prêt capé est plus élevé que le taux d'intérêt du prêt à taux variable classique. Par ailleurs, la durée du remboursement va en contrepartie augmenter (cet allongement peut être néanmoins limité). Le meilleur conseil à donner est de bien étudier l’offre de prêt.